赴港IPO的(de)內(nèi)地(dì)房(fáng)企接連&ldq ♥₹uo;失效”

　　近(jìn)日(rì)，安徽一(yī)家(jiā)小φ'∞∞(xiǎo)房(fáng)企萬創國(guó)際四遞招股書(shū)的‌> (de)消息，讓赴香港上(shàng)市(shì)房♠×(fáng)企再次成為(wèi)資本市(shì)場(chǎng)的(de)聚&₽₩焦點。

　　一(yī)般而言，港交所IPO審核周期為(wèi)5-8個(gè)§§月(yuè)，排隊時(shí)間(jiān)相(xiàn↓ §g)比A股較短(duǎn)。交表6個(gè)月(yu≤£πè)後未獲通(tōng)過，按一(yī)般流程會(huì)顯示為(wè§∏i)失效。但(dàn)企業(yè)上(shà£★ ♠ng)市(shì)過會(huì)時(shí)間(jiān)過長(chán≤‌g)的(de)原因多(duō)種多(duō)樣，既有(yǒu)可(kě)能( ∑néng)是(shì)港交所的(de)原因，也(yě)有(yǒu)可(kě)能↑δ(néng)是(shì)公司方面的(de)原因，也(yě)有(yǒ™®'₽u)可(kě)能(néng)是(shì)市(→πφ™shì)場(chǎng)環境因素。

　　今年(nián)以來(lái)，衆多(duō)申請(qǐng)港股₽‍↑IPO的(de)內(nèi)地(dì)房(fáng)企中，✘ $£隻有(yǒu)銀(yín)城(chéng)國(guó)際和(hé)德信中國(‍'®guó)如(rú)願敲鐘(zhōng)，'•>海(hǎi)倫堡中國(guó)、中梁控股、奧山(shān÷<)控股、萬創國(guó)際的(de)招股書(shū)接連&ldquδ≥$<o;失效”，不(bù)得(de)不(↑§γbù)重新遞表等待。

　　這(zhè)讓人(rén)不(bù)禁猜測內(πδΩnèi)地(dì)房(fáng)地(dì)産企業(yè)赴ε β香港上(shàng)市(shì)通(tōng←∏)道(dào)的(de)收緊。2018年(nián♠←₹§)推出重大(dà)變革後的(de)港交所迎來(lái)爆發，共有(yǒu)20♠≥7家(jiā)公司在港交所完成IPO上(sh✘‍™àng)市(shì)，看(kàn)準時(shí)機(jī)的§€‌δ(de)房(fáng)地(dì)産企業(yè)也±•(yě)借勢而上(shàng)，2018年(nián)一(yī)共有(yǒuαφ♥)6家(jiā)內(nèi)地(dì)房(fáng)企成功在港敲鐘(zh♠γε÷ōng)。2017年(nián)時(shí)，這(zhèε←)個(gè)數(shù)字還(hái)是(shì)0。

　　但(dàn)顯然，港交所新增的(de‍→≈)兩個(gè)規則，包括接受同股不(bù)同權企業(yè)上(↑↔<shàng)市(shì)以及允許尚未盈利或者無收入的(de)生(shēng)物‌σ"≈(wù)科(kē)技(jì)公司上(shàng)市(shì)±∏ ，是(shì)面向新經濟公司和(hé)生(shēng)物β×₽¶(wù)科(kē)技(jì)公司敞開(kāi)大(dà)門('↔₹mén)，未必利好(hǎo)于房(fáng)企。而随著(zhe)赴港γπ♦IPO房(fáng)企的(de)增多(duō)，他(tā)們面臨的(de¥ "¶)競争壓力也(yě)越來(lái)越大(dà)。

　　排隊房(fáng)企面臨各自(zì)問(wèn)題

　　幾家(jiā)招股書(shū)失效的(de)房(fáng)企，都(dōu)☆β♥存在經營或财務數(shù)據上(shàng)的(de)缺陷，萬創國(guó)€&←際是(shì)其中的(de)典型。

　　萬創國(guó)際作(zuò)為(wèi)偏居安徽的•©±(de)小(xiǎo)房(fáng)企，項目少(shǎo)，風(fēng∏¥→♦)險高(gāo)，經營狀況不(bù)佳，負債率高(gāo)企。

　　根據招股書(shū)，萬創國(guó)≈β際目前隻進入了(le)安徽淮南(nán)、六安兩座小(xiǎo)城(₩ chéng)市(shì)，在開(kāi)發項目隻有★≠(yǒu)4個(gè)，待開(kāi)發地(dì)塊僅有(yǒu)2個π↕(gè)，總土(tǔ)儲98萬平方米。

　　2015年(nián)、2016年(nγσián)、2017年(nián)、2018年(×→∏nián)其營收分(fēn)别為(wèi)4.24億、7.81億、6.29億©∏←、13.03億;毛利分(fēn)别為(wèi)1εφ÷÷.61億元、1.39億元、1.60億元、4.87​←₽‌億元;資本負債率依次是(shì)608.5%、716.8↕€ %、1218.0% 、180.4%;負債×‌與權益比率分(fēn)别是(shì)568.6%、678.7%>★ 、600.8% 、23.9%。

　　可(kě)以看(kàn)出萬創國(gu¶¶ó)際營收不(bù)高(gāo)，但(d↕₽àn)資本負債率處于行(xíng)業(yè)絕對(duì)高(gāo♦₩¥)位，盡管在2018年(nián)已經大(dà) ε™₩幅優化(huà)财務結構，大(dà)量還(hái)債降杠杆，使得(de)負π☆ β債與權益比率暴降24倍，資本負債率大(dà)降5倍，§$→↕但(dàn)仍難掩蓋其風(fēng)險較高(gāo)的(de)現(x∑₽®αiàn)狀。

　　上(shàng)一(yī)份招股書(shū)顯示這(zhè→♦)家(jiā)房(fáng)企最難的(de)焦點之一(yī)是(shì)融資€λ，為(wèi)了(le)融資用(yòng)了(le)很(hěn)多≈©(duō)辦法。其開(kāi)發資金(jīn)來(lái)源一(yī)直↓>十分(fēn)依賴通(tōng)過華融資産的(de)債務重組安排以及資金(j•★īn)信托有(yǒu)限責任公司的(de)信托融資安排。‍∞®©同時(shí)還(hái)透過其關聯企業(yè)聯華實業(yè)獲取更低(÷εdī)利率的(de)銀(yín)行(xíng)貸款，并改變貸款用(yòn≈↕∞'g)途用(yòng)作(zuò)物(wù)業(yè✔ε☆☆)開(kāi)發。

　　一(yī)位業(yè)內(nèi)人(rén)士表示，通(tōng σ∞)過與華融這(zhè)種不(bù)良資産管↑•☆λ理(lǐ)公司進行(xíng)債務重組安排獲得(de)融資，是(s>"✔φhì)部分(fēn)房(fáng)企常用(yòng)€☆的(de)一(yī)種非标融資手段，融資利率較高(←™∏gāo)，企業(yè)具有(yǒu)較大(dà)風(fēng)♥£₽♦險。而關聯公司之間(jiān)訂立貸款協議(yì)，不(bù≤★)僅涉嫌違規，更大(dà)的(de)風(fēng)險還(hái)在于有(yǒ$ u)利益輸送之嫌。

　　同樣尚未成功過會(huì)的(de)海(☆α<hǎi)倫堡、中梁、奧山(shān)控股，也(yě)都(dōu)有( ©yǒu)各自(zì)的(de)問(wènΩ←↕)題。

　　擴張中的(de)海(hǎi)倫堡近(jìn)年(nián)來(lái)負債α♣≈激增，2018年(nián)淨資産負債率高(π≈λgāo)達133.7%，是(shì)2016≥§♣∑年(nián)時(shí)的(de)兩倍。

　　中梁2016年(nián)時(shí)的(de)淨資産負債率一(yī)λ↑γ✘度高(gāo)達1790.2%，至上(sh∑∏✘€àng)市(shì)這(zhè)一(yī)年(nián)，即2018年(niá★₽n)驟降至58.1%，且直至2017年($∑¥↕nián)上(shàng)半年(nián)，中梁都(dōuσ₽★)處于淨虧損中，自(zì)2017年(nián)下(xià)半年(nián≠"™÷)起才扭虧為(wèi)盈。

　　想乘著(zhe)冬奧會(huì)東(dōng)風(fēng)打&ldquo★✔ α;冰雪(xuě)牌”的(de)武漢房(fáng)企奧♠≥山(shān)國(guó)際，2017年(nián)淨資本負債率高(g∞↓ āo)達569%，2018年(nián)高(gāo) ↓♦達283%。打算(suàn)講“冰雪(xuě)故事(‍$shì)”，但(dàn)其收入構成中冰雪(xuě)業(yè)♥ ✘務僅占比0.1%。

　　不(bù)過，去(qù)年(nián)有(yǒu)兩家(✔≈¶"jiā)财務數(shù)據并不(bù)好(hǎo)看(kànα←)的(de)小(xiǎo)房(fáng)企在港交所順利上(shàng)市(shδ♠ì)，其中來(lái)自(zì)河(hé)南(nán)許昌的(de)Ω​↔本土(tǔ)房(fáng)企恒達集團也(yě)是(shì)四度嘗試φ÷÷πIPO，其中一(yī)次是(shì)借殼上(shàng)A股失敗，還(∏"★hái)有(yǒu)三次是(shì)沖擊港股，最終于去(qù)年(n ✔&ián)年(nián)底登陸港股，其銷售收入一(yī)直處于10億元上(shà"≈¶ng)下(xià)，2015年(nián)至2017年(nián)的(d≈><e)資産負債率卻高(gāo)達677%、762.7%、¥←÷406.6%。

　　從(cóng)恒達集團的(de)情況來(lái)看(kàn)，足 '↕以說(shuō)明(míng)目前重新遞表排隊的(d↕₹≠e)房(fáng)企雖然面臨各自(zì)問(wèn)題，但(dàn)并非沒有π✘(yǒu)希望。